Bauen / Renovieren
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Teil 9: Mängel am Bau
VPB: Regelmäßige Baukontrollen sparen
Gegenwert eines Mittelklassewagens
Viele Bauherren verlassen sich beim schlüs-
selfertigen Bauen allzu sehr auf ihr Glück.
Dies jedenfalls beobachten die Sachverstän-
digen des Verbands Privater Bauherren (VPB).
Die Bauherren vertrauen bei der Baukontrol-
le auf den Bauleiter des Schlüsselfertiganbie-
ters. Der Bauleiter steht aber im Dienste des
Bauunternehmers – nicht des Bauherrn. Ent-
sprechend gering ist sein Interesse, durch
häufige Kontrollen den Bau zu verzögern.
Viele kleine Mängel bleiben deshalb nach
VPB-Erfahrung beim schlüsselfertigen Bauen
zunächst unentdeckt und offenbaren sich
erst nach Jahren – mitunter sogar erst nach
Ende der Gewährleistungsfrist.
Durchschnittlich 24.200 Euro müssen Bau-
herren im Schnitt später berappen, um diese
übersehenen Mängel beheben zu lassen.
Diese stattliche Summe hat der Verband Pri-
vater Bauherren (VPB) bei einer Umfrage un-
ter seinen bundesweit tätigen Regionalbüros
ermittelt. Dabei handelt es sich um die –
durchschnittlichen – Kosten zur Beseitigung
von Baumängeln, die durch Lässigkeit und
mangelnde Baukontrolle an einem Objekt
entstanden sind – immerhin der Gegenwert
eines Mittelklassewagens. Diese Ausgabe
könnten sich die Bauherren sparen, wenn sie
ihre Schlüsselfertig-Baustelle von Beginn an
vom unabhängigen Sachverständigen regel-
mäßig kontrollieren ließen.
Was sind die gravierendsten Mängel? Wo
führen Lässigkeit, Unachtsamkeit und
schlechte Bauaufsicht zu Problemen, viel-
leicht sogar Pfusch auf der Baustelle? Bei der
Umfrage unter den VPB-Sachverständigen
rangiert das Problem„Abdichtung“ weit vor-
ne. Die VPB-Experten haben fast bei jedem
Bau damit zu tun. Meist lässt sich der spätere
Ärger schon bei der Vertragsprüfung ahnen:
Hat der Schlüsselfertiganbieter kein Bau-
grundgutachten vorgesehen, kann er auch
die Bodenverhältnisse nicht kennen. Die sind
aber entscheidend für die Planung und tech-
nische Ausführung des Kellers, also auch da-
für, wie der Keller gegen Feuchtigkeit, viel-
leicht sogar drückendem Grundwasser
geschützt werden muss. Ohne Baugrundgut-
achten keine Klarheit. VPB-Sachverständige
empfehlen Bauherren, ein Bodengutachten
notfalls auf eigene Rechnung machen zu las-
sen. Es kostet im Schnitt 1.000 Euro.
Wie ein Bauwerk, speziell Keller, Flachdach
und Balkone, abgedichtet werden muss, das
definiert die DIN 18195„Bauwerksabdichtun-
gen“. Dabei gilt stets der alte Grundsatz: Ab-
dichtung immer auf Rohbauebene. Das
heißt, die heute gebräuchliche kunststoff-
modifizierte Bitumendickbeschichtung, kurz
KMB, muss direkt aufs Mauerwerk. Häufig
wird das aber nicht beachtet. Experten fin-
den oft die Perimeterdämmung auf den Stei-
nen und die Beschichtung außen drauf. Das
ist technisch völlig verkehrt und muss
na-türlich korrigiert werden. Die VPB-Sach-
verständigen beobachten weitere typische
Probleme: Technisch korrekt wird die Boden-
platte mit einer Schweißbahn abgedeckt.
Darauf kommen die Installation und der
schwimmende Estrich. Auf vielen Baustellen
liegt die Schweißbahn monatelang offen. Je-
der läuft darüber, lässt Nägel und Schrauben
fallen, die sich festtreten. So entstehen Risse
und Löcher. Die werden aber oft nicht ent-
deckt, weil niemand mehr zum Schluss die
Folie säubert und prüft. Das muss aber ge-
macht werden, wissen die Experten.
Die DIN regelt auch, wie bodengleiche Ter-
rassen- oder Balkontüren abgedichtet wer-
den müssen. Wird dieses Detail falsch ausge-
führt, die Abdichtung nicht hoch genug
gezogen, dann sickert imWinter schnell Tau-
wasser unter der Tür hindurch in den Wohn-
bereich. Auch solche Schäden werden nur
bei laufender Baukontrolle rechtzeitig er-
kannt.
Mangelhaft ist an vielen Neubauten auch die
Luftdichtigkeit. Das zeigt sich spätestens
beim Blower-Door-Test mit Thermografie –
sofern diese Untersuchung zum Schluss auch
tatsächlich durchgeführt wird. Auch mit Wär-
medämmverbundsystemen können längst
nicht alle Firmen umgehen, kritisieren die
VPB-Berater, ebenso wenig wie mit Dampf-
bremsen. Sie werden oft falsch eingebaut
und mit billigem Klebeband fixiert.
Selbst klassische Bauaufgaben wie das Mau-
ern stellen offenbar immer mehr Firmen vor
unlösbare Probleme – sie hinterlassen Fugen
mit wenig oder ganz ohne Mörtel oder ver-
wenden statt Mörtel Bauschaum. Häufig ent-
decken VPB-Berater Mauern mit zu geringem
Überbindemaß. Das bedeutet: Die Steine in
den einzelnen Lagen überlappen nicht aus-
reichend weit. Damit eine Mauer statisch so-
lide steht, muss aber ein bestimmtes Über-
bindemaß eingehalten werden, sonst ist die
Standfestigkeit der Mauer gefährdet. Die Sta-
tik mancher Mauer gefährden auch Installa-
teure, die nach Belieben Mauern schlitzen
und Rohre wie Leitungen auch schon mal mit
Bauschaum fixieren.
Solche Baumängel fallen nur auf, wenn die
Baustelle regelmäßig kontrolliert wird, und
der Kontrolleur auch ein Interesse an der Be-
seitigung der Mängel hat. Ist erst einmal Putz
auf den offenen Fugen oder das Erdreich
rings um den Keller beigefüllt, dauert es, bis
Mängel offenbar werden. Aber die Mängel
sind da – und die Schäden kommen garan-
tiert.
Wie oft eine Baustelle sinnvollerweise kont-
rolliert wird, das hängt von der Baustelle ab,
von der Sorgfalt der Baufirma, der Kommuni-
kation und Kooperation mit dem Schlüssel-
fertiganbieter. Im Schnitt sind es zwischen
fünf und sechs Termine. Dafür stellen die
Bausachverständigen im Durchschnitt 13
Stunden Honorar in Rechnung, meist zuzüg-
lich Anfahrtskosten. Bei Stundensätzen um
die einhundert Euro bleibt die lückenlose
Baubetreuung also weit unter den Kosten
selbst eines gebrauchten Kleinwagens.
Weitere Informationen beim Verband Privater
Bauherren (VPB) e.V., Bundesbüro, Chaussee-
straße 8, 10115 Berlin, Telefon 030 2789010,
Fax: 030 27890111, E-Mail:
info@vpb.deoder
www.vpb.de.(VPB – Verband Privater Bauherren e.V.)
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